智富增值 - 高息年代與低息年代

今天美國在不斷加息，樓宇按揭貸款利率由低於一厘上升至兩厘左右，每一百萬元貸款，分三十年還，每月供款只是三千七百元。價值六百萬元的樓房，也只是每月供款二萬四千元左右，如果家庭入息有六萬元左右，這供款水平還是可以接受。

由1997年至今，香港人的人工中位數上升了百分之五十，但樓價卻上升了百分之八十左右。筆者當年還很年輕，覺得當年樓價完全脫節，而當時的中產階級都認為樓市是一個泡沫。但用上述的例子，今天借六百萬元去買樓，每月供款仍然可以負擔得起，當中的分別是甚麼呢？

九七時，嘉湖山莊的樓價達每呎四千元，而一層樓需要二百多萬元，而市區樓如麗港城就要雙倍，約五百萬元。那時中產家庭都有每月約四萬的收入，但卻知道這是一個泡沫。因為當年的利率約十二厘，而且只能做二十年的按揭，五百萬元的貸款每月要還五萬五千元，全份收入都不夠供樓，所以樓價拾級而下，直至2003年沙士的最後一擊。

過去二十多年，我們習慣了在一、兩厘的環境下生活買樓。現在的按揭利率都只是兩厘左右，實在很低。如果美國這場由十多年前開始，直至今天的科技帶領的經濟繼續增長，聯儲局可能會繼續加息，形成一種趨勢，利率升至五、六厘亦有可能。那麼樓價就不可能維持在這水平，因為每月供款會上升接近百分之五十，供開三萬元的變成要供四萬五千元。

這不是供求有變，亦不是甚麼剛性需求，也不是大陸人是否再來香港買樓，甚至不是香港人的人工是否還在增長，亦未必跟移民人數多寡相關，連同土地供應的關聯亦談不上！這只是高息環境與低息環境之分別。不僅如此，隨着利率上升，存款或債券等投資亦變得更吸引，資金流向亦會有所改變，對樓價會更加不利。

香港過去三代人都認為一層樓就可以退休，兩層樓就安枕無憂，今天仍然流行這曲調。從八十年代至九七是本地經濟增長及人工飆升帶來樓價的升幅，2003年沙士至2022年是由美國利率長期偏低、加上金融海嘯而帶來的便宜資金所驅動的樓市。那麼未來二十年究竟會是甚麼新的驅動力呢？是利息再低、供應再減少、中國經濟爆升、香港經濟再轉型而帶動人工上升、大量新資金湧入？筆者真的不知道，只能留待歷史去說話吧。